2016年之前，要後人將來繼承房產而無需通過法庭認證(probate)手續，只有三個途徑，一是與子女以Joint Tenancy(生死契)方式擁有；二是以「終生居住契約」(Life Estate Deed)擁有；三是設立可撤銷的生前信託(living trust)。第一和第二種方法會導致父母失去物業控制權；第二種方法是為了避免白卡「遺產追收」(estate recovery)，故有其特別用途。第三個方法最完善， 但要花律師費。
然而在2016年加州州長簽署了AB139法案。這個新法案讓加州居民增加一個既簡單又省費用的避免認證的方法，乃是透過登記一份「可撤銷死後轉移契」(Revocable Transfer on Death Deed)，簡稱為TOD Deed。這份TOD Deed只有一頁，而且表格已經按新法字眼預先印定，你只需要填上物業的APN號碼，受益人的姓名，將物業的法定描述(legal description)附在表格，然後到地保官(notary public)面前簽名，之後拿到縣登記處(County Recorder’s Office)登記，便可以了(登記時無需遞交Preliminary Change Of Ownership Report)。將來契上受益人無需通過認證手續，直接便可以憑死亡 證明轉名。
這份TOD契夫婦每人要為每一個物業登記一份，夫婦其中一人先離世，在生配偶依然憑著共同擁有而自動繼承，無需認證，這份TOD契亦未產生功用。可是，當這位配偶亦離世時，受益人即可憑此契去進行轉名手續。
TOD契適合簡單和平分的繼承指示，例如，三個受益人平分，即每人三份之一。假如繼承指示比較複雜，例如受益人並非平分，便需要設立信託了。TOD契是隨時可以取消或更改的，假如物業有多於一份TOD契，則以最後的一份為準。
已經設立生前信託的讀者，無需另外設立TOD契。未設立信託的讀者，不妨考慮利用這個方法去避免將來要認證。自己將TODD表格填好，附上legal description(多數在屋契後頁)再拿到地保官面前簽名。一旦登記便完成了。登記TOD契，產權並沒有改變，故完全不會地稅重估，也不影響產權轉移或物業買賣，對稅務也完全沒有影響。將來即使賣出物業，也無需要取消TOD契。
可是使用TOD契有兩個缺點，第一，由於要在縣登記處登記，成為公開記錄，任何人都可查閱，受益人姓名成為公眾記錄，缺乏私隱。第二，TOD契並無資產保障(asset protection)作用，無法擋住追債者。但使用TOD契的最大好處，是手續簡單而有效，並且可以省下設立生前信託的費用。避免遺產追收(Estate Recovery)
根據SB833提案，其中對白卡遺產追收(estate recovery)作了重大修改，讓大多數擁有自住房屋的白卡使用者，在離世後房屋不會被政府 要求出售以歸還醫療費用或養老院費用。法例有以下條款：The bill would limit any claims against the estate of a decedent to only the real and personal property or other assets in the individual’s probate estate that the state is required to seek recovery from under federal law.
條款的意思就是：只有在遺產需要通過認證(probate)的法律程序時，政府才能進行遺產追收，換句話說，遺產若無需通過認證，便沒有遺產追收。要避免遺產通過認證過程，有好幾種可行的方法。第一種方法，是提早將產權轉移子女，但這樣做除了自己失去擁有權和控制權之外，更令子女喪失「成本提升」(cost basis step up)的稅務優惠。第二種方法，是將產權以「終生居住契約」(life estate deed)轉給子女，但這個手續要找律師設立契約。如今只要設立生前信託，或登記「可撤銷死後轉移契」(Revocable Transfer on Death Deed)，簡稱為TOD Deed便可避免認證，亦同時避免遺產追收。@
◎林修榮